人気の湾岸超高層マンション、その落とし穴

【サラリーマンとおカネ】
　「マンション湾岸戦争」といわれる東京湾岸や大阪都心部などで、２０階建て以上の超高層マンションが、雨後のたけのこのようににょきにょきと建っている。「造れば必ず売れる」というブームの中、強気のデベロッパー側は、「超高層は値崩れしにくい」といったうたい文句で誘うが、落とし穴はないのか。不動産屋は決して話さない、買う時のマル秘ポイントを専門家に聞いた。（2005.07.22紙面掲載）

【前代未聞の大量供給】
　「超高層マンションの売れ行きはマーケティングで決まる。いいイメージを売りにして集客に成功したところが売れている。そういう意味で大手はノウハウもあり、金をかけられるから強い」と明かすのは個人向け不動産コンサルティング「さくら事務所」の長嶋修社長。
　たしかに最近のマンション広告には、リチャード・ギア、ジャン・レノをはじめ、田原俊彦、松田聖子・ＳＡＹＡＫＡ母娘、ＳＭＡＰまで登場して、イメージアップに躍起だ。
　超高層の売りのひとつは「希少性」だが、急増で差別化に苦労する様子がうかがえる。
　今後、２０１０年までに、判明分だけで首都圏では、超高層マンションが３０９棟・１１万戸、また大阪市内は５４棟・１万１２００戸がそれぞれ供給される。首都圏で超高層マンションが初登場して３０年近く。今までに建設されたのが約３００棟・約７万９０００戸ということからみれば、その多さは際立つ。

【価格はどうなる？】
　それだけの大量供給が控えているということは、乱売合戦になる可能性はないのか。
　これについて長嶋社長は、「これまでもＲＥＩＴ（不動産投資信託）向けにファンドがマンションをまとめ買いしており、いざとなればそういう処分ができるのと、大量供給が大量需要を掘り起こしているとデベロッパー側は考えている。だから投げ売りはしないだろう」と分析する。
　長嶋社長は、長期的には東京の人口も減少が見込まれることなどから価格は下落傾向になるとみるが、当面、価格が大きく動くとすると大量供給よりもむしろ金利動向によるところが大きいとみている。
　「マンションはこれまでも『この値段なら普通の人が買える』という価格の決まり方をしてきた。だから金利が４－５％になると利払いがかさむので、値段を下げないと一般の人は買えなくなる」
　で、金利はどうなるかというと、専門家の見方もさまざま。国と地方あわせて約８００兆円にものぼる借金があるので当分政策的に金利は上げられないという考え方や、反対に膨大な借金の整理や構造改革が進まなければ、市場で金利が高くなっていくという見方などがあり、「数年先の金利なんて誰もわからない」（不動産関係者）。
　結局、金利が上がってマンションが安くなっても利息をそれだけ払うことになるから、同じことというわけか。

【ここを見逃すな】
　長嶋社長は第一に「なぜ買うのかという購入動機をしっかり見極めること」とアドバイスする。超高層マンションは工期が長いことが大きく関係する。
　「売り出されて２－３年後に完成して入居するという時に、結婚、離婚、子どもが増えたなど家族構成が変わってしまうとか、やっぱり郊外に住みたいとか、状況が変わるケースが結構ある」（長嶋社長）からだ。
　次に、コミュニティーの形成。コミュニティーがきちんとしていればメンテナンスもちゃんとできる。しかし都心部ではわずらわしさを嫌う傾向が強いうえに、超高層マンションは上層階と下層階では価格に開きがあるところが多く、購入者層も違ってくる。そうなると、大規模改修などの際、合意形成が難航することも予想される。
　さらに、構造上の特徴。眺望のよさやしっかりした地震対策はメリットだが、上層階では風などによる日常的な揺れがつきもの。ガーデニングも不可で洗濯物も干せない。強い風が吹くので窓は重く、お年寄りや子どもでは開け閉めができないところもあるという。
　中堅ゼネコン関係者は、こんな事情も明かす。
　「大規模になるほど、各階同じパターンで工事していくと、人間なので作業が荒くなるということはある。もちろん見えるところより、見えないところの問題」
　この関係者は続けて、「完成検査をデベロッパーが立ち会ってやるが、これも戸数が多いとだんだん散漫になってくる。普通は上の階からはじめるので、下になるほどそういう傾向がある」と話す。
　さすがに「手抜き工事」というところまでずさんなケースはほとんどないというが、それでも消費者にとっては高い買い物だけに、十分注意したい。

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