プロが教える偽造マンションの見極め方

【ビジネス特報】
　前代未聞の耐震強度偽造問題の影響で、都心のマンションは大揺れだ。これから買おうとしている人、すでに買ってしまった人は、それぞれ何に注意すればいいのか。個人向けに不動産コンサルティングを行うさくら事務所（東京都中央区）の長嶋修社長に、見極め方のチェックポイントを聞いた。（2005.11.29掲載）

■これから買う人
　長嶋氏のもとには、「マンションを契約したけど大丈夫か」「住んでいるが心配だ」といった相談が数多く寄せられている。「今回のように犯罪を意図する悪意で建てられたマンションはそう多くない。今こそ、落ち着いてマンションの価値を判断できるいい機会。あせらずチェックしたい」と語る。
　偽造の対象となった「構造計算書」は、モデルルームに行けば閲覧できるが、素人がその中身を見て偽造かどうかを判断することは、まず不可能だ。
　一方で、今回の原因はデベロッパーや、建設会社の強いコスト削減圧力にあったともいわれている。そこで、改めてこれらの会社の実力を判断材料として、買うようにしたい。
（１）パンフレットの見比べを
　今回の偽造問題でデベロッパーが「優れた耐震性能」としてパンフレットに記載していた内容は、決して特別なものではない。むしろ標準仕様といえる。３、４社の会社のパンフレットを比べるだけで、標準と特別仕様の違いが見えてくる。標準仕様をあたかも特別な仕様のように見せる場合は要注意。
（２）外見より構造に目
　「いいマンションと売れるマンションは違う」と長嶋氏。購入者は、どうしても外観がおしゃれで構造が斬新なものを選びがちだが、目に見えないところこそ大切。構造や耐久性に力を入れたマンションかをチェックしたい。たとえば、外断熱構造や、室内のリフォームが行いやすい「スケルトンインフィル住宅」は、目に見えないが、長期に住む上で大切なポイントだ。長島氏によると、「室内の外国製の設備、最新のデザインなど目に見える点だけを強調しているものもある」という。
（３）説明に納得したか
　耐震や偽造問題に関して、「うちは大丈夫ですよ」と言い切る業者には、「何がどうだから大丈夫なのか」を改めて聞く姿勢をもちたい。「広くて安い」マンションであれば、「何を切り詰めて、どう安いのか」を納得できるまで聞こう。
（４）第三者の意見を聞く
　マンションに詳しい知人や友人、不動産コンサルティング会社に相談し、意見を仰ぎたい。彼らは、偏りのない判断や検討事項に不足のない判断を教えてくれるはずだ。専門家であれば、各種図面のチェックが可能なので、モデルルームでコピーをもらっておく。
（５）中古マンションは、意外に“買い”だ
　建っていないものを買うのは賭けだ。できれば完成売り、理想は、建築されて何年かたつ物件にしたい。新築では、これからトラブルが発見される可能性があるが、中古ならとことん中身を調べられる。
　また、中古マンションには各種データの書類がそろっていることが多い。長嶋氏は「新築がもてはやされるのは日本だけ。ヨーロッパではむしろ中古のほうがいい価格で取引される。管理組合の運営状況や住民同士のコミュニケーションもチェックできるのは、新築にはない強いメリットだ」と語る。
（６）営業トークに注意
　少しでも疑問があれば買い物そのものを止める勇気が必要だ。「あと１戸しかありません」といった営業トークにのせられることなく、自分の目で冷静に判断し、“偽造”をつかまされないようにしたい。

■すでに買った人
　では、すでにマンションに住んでいる人は、どこをチェックすればいいのか。
（１）必要書類をそろえる　
　マンションに竣工図書があるかを調べ、第三者にチェックしてもらおう。平成１３年に施行された「マンション管理適正化法」では、デベロッパーが竣工図書を管理組合に渡さなければならない。これ以前に竣工したマンションでは図書が備えられていない場合も少なくない。デベロッパーに早急に依頼する。
　竣工図書は、設計図書と異なり、施工時の変更点が明記され現状を正確に表した図面だ。なお、その中に「構造計算書」が含まれているかも必ずチェックする。竣工図書がそろっているからといって、必ずしも構造計算書があるとはかぎらない。
（２）管理組合で話し合いを
　報道にあおられて、不安感を持つ人がいる。長嶋氏は「こんなときだからこそ、管理組合で話し合うこと。場合によってはデベロッパーに説明会の依頼をするのもよいのでは」と語る。情報に惑わされず、和を保って建設的な合意形成に努めたい。
（３）自治体補助で診断可能
　居住地域の自治体が、耐震診断に補助を行っていることがある。たとえば、神奈川県の川崎市では昭和５６年以前のマンションで一定の要件をもつ物件を対象に、予備診断と一般診断にそれぞれ補助を出している。全国のマンションで、耐震補助を行っているとはかぎらないが、問い合わせてみよう。

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