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不動産、困ったときの「マンションＰＥＲ」
サブプライム問題とはとどのつまり、アメリカの住宅バブルが弾けたということだ。わが国マクロ経済への影響も当然だが、ただちに住宅事情もアメリカを追随するものではない。とはいえ、どうせ買うなら将来も値崩れしない方がいい。そのため、「マンションＰＥＲ」という指標が注目されている。不動産情報会社「東京カンテイ」の上席主任研究員、中山登志朗氏に聞いた。
■これから供給減に
まずは、マンションを取り巻く全体の状況を見ておこう。２００７年、マンション価格が急上昇したのは記憶に新しいが、０８年はどう動くか。
「０７年は都心、郊外とも価格が大きく上がりました。また、マンション適地も減っているため、自ずと新築の供給は減ってくるでしょう。しかし、完成在庫のストックは豊富にあります。郊外ではむしろ価格が下がるエリアもありますし、長期金利も下落傾向にあるため、マンション購入には決して悪い環境ではありません」
■狙い目は城北・城東
購入の際、地域選びに参考になるのが、「マンションＰＥＲ」なるものだ。株式用語の「株価収益率」（ＰＥＲ）の考え方を応用し、買いたい物件周辺の賃貸マンションの１２カ月分の賃料で、物件価格を割ったもの。つまりマンション価格が賃貸の何年分に相当するかを表す。
比較を容易にするために、一律７０平方メートルのファミリータイプの部屋に換算している（別表参照）。
「最近ではマンションでも一戸建てでも、一生そこに住む人は減ってきました。ライフステージの変化に合わせて合理的に住み替え、買い換えをするようになったのです。そこで現住マンションを売却する場合にも、賃料が高い地域＝住みたいニーズが多いということで、有利に売ることができる。つまり、マンションＰＥＲはリセールバリューの指標なんです」と中山氏。
具体的には、「城北・城東エリアが新築マンション価格の割に賃料がとれる。区でいうと、北・足立・葛飾・江戸川・荒川あたりです」という。ちょうど都市再生機構（ＵＲ）が提唱する“川の手”に一致するようだ。
一方、関西では、「阪神間や北摂は不利で、大阪市内や、京都でもＪＲ駅北側がいいですね」とのこと。なお、「賃料の相場はあくまで駅単位と市場が狭く、必ずしも地価とリンクしていない」ので注意が必要だ。
■好みとバランスを
ほかにも、▽大規模▽駅に近い▽超高層―などの条件が資産価値の息が長いそうだが、ただし、と中山氏。
「自分で住むわけですから、収益性を前面に出してのマンション選びではダメ、好みとのバランスが大切です。さまざまな条件で選んだ後に、いくつかのマンションが残ったら、ＰＥＲを参考にするぐらいがいいですね」
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リライズガーデン西新井
東武鉄道が西新井―梅島駅間の沿線の工場跡を再開発し、今月から販売を始めた「リライズガーデン西新井」の完成予想図。西新井駅前では、日清紡工場跡再開発も含め２０００戸以上の新規供給が予定されている。
「大手町へ２１分と都心アクセスもよく、７３８戸と大規模なので、屋内体育施設やキッチン付き集会所など共用施設も充実しています」（東武鉄道マンション事業部）。私鉄らしく、ＩＣカードキーはＰＡＳＭＯと一体化したのも売り物だ。
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■新築マンションＰＥＲ上位駅
■首都圏 （単位・年）
（１） 常磐線 松戸 １４４
（２） みなとみらい線 元町・中華街 １５０
（３） 山手線 品川 １５４
（４） 南北線 王子神谷 １５４
（５） 総武線 都賀 １５５
（６） 京成本線 志津 １５７
（７） 東海道本線 茅ヶ崎 １５８
（８） 京浜急行本線 屏風浦 １５９
（９） 南武線 尻手 １６３
（１０）京葉線 海浜幕張 １６７
■近畿圏
（１）東西線 大阪天満宮 １２０
（２）大和路線 難波 １２１
（３）御堂筋線 梅田 １４６
（４）長堀鶴見緑地線 松屋町 １４６
（５）阪神本線 野田 １５６
※数値は０６年の東京カンテイ調べだが、「駅別の順位などの傾向は現在も同様」（中山氏）
