その時どうする「住宅ローンが払えない」

　日本経済は景気後退期。スタグフレーション時代に突入すると、金利も上昇し住宅ローンを抱える家計は大ピンチだ。住宅ローンが払えなくなることも十分考えられるが、そんなときはどうするか、“奥の手”を紹介しよう。

　「とにかく返すことしか考えず、ヤミ金などに手を出すのが一番悪いパターン。法整備も進み、住宅ローン債権もドライに処理できることを知ってほしい」

　こう話すのは個人向けに住宅の調査や検査などの不動産コンサルティングを手がける「さくら事務所」の創業者、長嶋修氏。

　住宅ローンが払えなくなた際の処理はおおまかに４つ。（１）返済のリスケジュール（２）借り換え（３）不動産を市場で売却する任意売却（４）差し押さえて競売―だ。なかでも家計が深刻な状態に陥ったときになるのが（３）（４）。住む家もなくなり、ローンも重くのしかかり悲惨な状態と思われがちだが、「じつはこういう処理をした方が生活は格段に楽になる」と長嶋氏は明かす。どういうことか。

　まず、支払い延滞が続くと、通常は３―６カ月で銀行からローン保証会社に保証を求める請求がされる。ここで債権は銀行から保証会社へ。保証会社は差し押さえをして、延滞後半―１年で競売開始を決定する。

　そこから（３）か（４）に分かれるが、（４）では、ローンの残り３５００万円、競売で２５００万円で落札されたとする。残り１０００万円は「別のローンに組み直して支払いを続けるが、月々１万円など現実的な金額が設定される。それまでに比べればはるかに生活は楽になるんです」（長嶋氏）。

　（３）は、市場価格より安くはなるが、それでも競売よりは高くなるのが通常で、全体の債務を圧縮できる。「ただ、任意売却は手間がかかり、金融機関側はあまりやりたがらない。債権者からアクションを起こす必要があります」（同）

　（３）も（４）も、残ローンを月々１万円返済となると保証会社が損では？　と考えてしまうが、「１９９９年施行のいわゆるサービサー法で、保証会社が債権を安い価格でサービサー（債権回収会社）に買い取らせることができるようになった。サービサーは、その買い取り額なら回収可能だし、保証会社は差額は損金処理できる」（同）。

　３０００万円の債権なら、サービサーは３０万円前後で買い取るのが実情（図参照）。１００万も回収できれば大きな利益になる。借りた人は住んでいた家に住めなくなり、「ブラックリスト」に載るので７年間はローンを組めなくなるが、ローンの重圧に比べればはるかにましとも。

　もちろん、この段階以前に金融機関に相談することが大切。早い段階なら（１）や（２）で対処でき、家にも住み続けられる。（１）は返済期間を延ばし、一定期間は金利分の支払いだけも可能。ただし、これには「金融機関の担当者に、リストラなど理由を書類にして持っていくことが必要」（同）。

　（２）なら返済期間を長くしたり、金利を低くできる可能性がある。ただどんなローンでも借り換えればいいというわけではない。長嶋氏によると、１５―２０年は残っていて、新しい金利が１％ほどは低く、残額が１５００―２０００万円が目安という。

　ネットには住宅ローンのシミュレーションや処理の枠組みに関するサイトもあるので、参考にしてはいかがだろうか。
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住宅ローンについてのサイト
●イー・ローン＝ローンのシミュレーション　http://www.eloan.co.jp/
●住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）＝ローン返済に困った際の対処法など　http://www.jhf.go.jp/index.html

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